ПРЕССА О НАС
Издание: Отраслевой журнал Вестник
Шесть лет до рекорда
Для строительного сектора России государство ищет новые драйверы роста

Сегодня рынок жилищного строительства заметно набирает обороты - реализация квартир у застройщиков выросла за год на несколько десятков процентов. Многие эксперты сходятся в предположении, что изменения в законодательстве о долевом строительстве могут негативно сказаться как на будущих объемах жилья, так и на спросе, - подорожание жилья уже идет.
Выступление президента РФ Владимира Путина о плане в 120 млн. кв. м жилья ежегодно к 2025 году обнадежило рынок, как и постепенное снижение ипотечных кредитов.
Ежегодный рейтинг "Топ-100 застройщиков РФ"! подготовленный аналитическим центром ИД "ЕвроМедиа", показал, что первая сотня застройщиков вводит порядка 20-25% от общего объема жилья в год! Так, топ-100 компаний ввели более 19,9 млн. кв. м жилья, а общий объем составил чуть более 79 млн. кв. м жилья. Такая диспропорция говорит о том! что строительный рынок укрупняется, остается меньше небольших застройщиков! а десятки миллионов квадратов жилья вводят крупные московские и петербургские строительные холдинги. Примечательно, что новички в рейтинге появляются! но это все те же компании, которые присутствовали в нем несколькими годами ранее. Первое место в рейтинге по итогам 2017 г. принадлежит ГЙЦПИК", которая ввела в строй более 1,5 млн. кв. м жилья.
Прошлогодний лидер - ФСК "Лидер" - оказался на третьей позиции с результатом в 971 тыс. кв. м жилья. Вторая же позиция была отдана холдингу Setl Group который заметно расширил географию своего присутствия: открылось, например, представительство в Москве. В пятерке лидеров также два петербургских представителя - "Группа ЛСР" и ГК "ЦДС", построившие на двоих почти 1,6 млн. кв. м жилья.
Ипотечный бум придал динамики.
Строительная отрасль второй год подряд теряет достигнутые позиции по общему вводу жилья. Если в 2015 г. застройщики показали рекордный результат, то два следующих года - это время постепенного спада. Так, по данным Росстата, в 2017 году было введено в эксплуатацию 79,2 млн. кв. м жилья (см. инфографику на с. 81). Такой показатель вполне можно назвать достойным! ведь строительная отрасль одна из первых ощутила на себе последствия экономического кризиса и девальвации рубля. Если говорить о географии жилищного строительства, то регионами-лидерами по вводу жилья являются Московская область, где введено 11,5% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом! Краснодарский край - 6%, Санкт-Петербург - 4,5%, Москва - 4,3% и Ленинградская область - 3,3%.
По мнению опрошенных застройщиков, минувший год стал для них в целом положительным. "В прошлом году Setl City продолжила укрепление своих позиций на строительном рынке России. Достигнуты новые рекордные показатели по объему продаж и выручке, - подчеркнула заместитель председателя правления холдинга Setl Group Наталья Луговская. - Так, по итогам 2017 г. выручка холдинга Setl Group по МСФО увеличилась на 62,4% по сравнению с 2016 г. и составила 99,7 млрд. руб. При этом объем продаж жилой недвижимости Setl City (входит в Setl Group) в 2017 году вырос на 9,8% в денежном выражении по сравнению с 2016 годом". Значительного результата достигла ГК "Гранель", которая за год нарастила объем ввода жилья в 5 раз - с 47 до 239 тыс. кв. м. Как подчеркнул директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов, кроме этого продажи квартир в жилых комплексах компании выросли более чем на 40%. С другой стороны, ряд известных игроков так и не смогли восстановить свои пошатнувшиеся позиции.
Уже объявлено о банкротстве московской компании Urban Group, которая ввела в Московской области порядка 2 млн. кв. м жилья. Проблемы у застройщика начались после того! как Росреестрзаблокировал регистрацию ДДУ, а Сбербанк отозвал аккредитацию по ипотечным программам. Однако отмеченный случай - это не тенденция, а исключение из правил. В целом рынок строительства жилья переживает сейчас подъем, который во многом связан со снижением ставок по ипотеке. В этой ситуации жители регионов все охотнее приобретают квартиры в новостройках. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за первые 5 месяцев 2018 года, составляет 9,66% годовых. За 2017 год Центробанк шесть раз снижал ключевую ставку. При этом в мае был отмечен очередной исторический минимум - средняя ставка по выданным в течение месяца ипотечным кредитам составила 9,56% годовых. В 2018-м ЦБ прогнозирует снижение ключевой ставки еще как минимум на 1% в течение года - до уровня 6,8-7%. Генеральный директор ООО "Магистрат-Дон" (риелтор объектов ГК "ПАТРИОТ")) Павел Лепиш подчеркнул, что повышенный спрос на недвижимость связан и с внешними факторами. "Во времена экономической нестабильности люди видят, что покупка недвижимости по-прежнему остается одним из самых надежных способов сохранить свои средства. И нам доверяют. На фоне новостей об очередных недостроях и обманутых дольщиках покупатели, которые хотят улучшить свои жилищные условия, идут к тому девелоперу, надежность которого не вызывает у них сомнений", - подчеркнул Павел Лепиш.
Вообще 2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн. кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты "Метриум Групп". Повышается интерес к покупке и с помощью государственных рычагов - выдачи материнского капитала и субсидирования процента по ипотеке для молодых семей с двумя и более детьми.
Европодход. По данным Минстроя РФ, половина введенного жилья - это дома экономкласса. Примечательно, что за последние пять лет средняя площадь квартир заметно снизилась - с 75,8 кв. м до 69,6 кв. м. Такая тенденция во многом связана с тем, что покупатели готовы покупать жилье с максимальным процентом полезной площади. "Сегодня большинство покупателей ориентированы на увеличение полезной площади, просторные кухни и наличие гардеробной в квартире", - пояснил Рустам Арсланов. Распространение планировок "евродвушка" и "евротрешка" и квартир-студий как раз подтверждает эту тенденцию. "Если раньше покупатели предпочитали классическую отдельную кухню, то сегодня, наоборот, популярнее европланировка с объединенной кухней-гостиной. Большинство молодых людей покупают именно такие квартиры. При этом в домах ЮИТ нет необходимости убирать перегородку, у нас в квартирографии достаточно европланировок, - рассказала Венла Лаакконен, директор по маркетингу и продажам, бизнес-сегмент "Жилищное строительство, Россия", компания "ЮИТ". - Также востребованы компактные, но высокофункциональные квартиры без неудобных коридоров. Клиенты не хотят платить за лишние квадратные метры". При этом все чаще застройщики предлагают своим клиентам не просто квартиры с отделкой и ремонтом, но и даже с меблировкой. "У нас есть несколько вариантов комплектов мебели в разной ценовой категории (разнообразные цветовые и оттеночные решения, а также различные стили - от современности до классики), - пояснил директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. - Однако покупателя мы не ограничиваем в выборе: ему необязательно приобретать комплекты мебели для всей квартиры, он может, например, ограничиться только прихожей или только кухней. Стоимость мебели покупателю обходится дешевле за счет того, что застройщик приобретает ее у производителей на эксклюзивных условиях". Кроме того, в завершенных строительством в 2017 г. жилых домах преобладают однокомнатные квартиры - 45,9%, доля двухкомнатных квартир составила 28,8%, трехкомнатных - 16,6%, сообщается в отчете Росстата. Из года в год увеличивается количество домов, имеющих 17 и более этажей. Высотное строительство сегодня занимает лишь 0,5% всех построенных домов в 2017 году. Но если судить по площади жилья, то высотки уже занимают второе место после 1-3-этажных домов. Среди введенных застройщиками-юридическими лицами многоэтажных жилых домов более трети составляют дома свыше 17 этажей, сообщается в отчете Росстата. В этом списке высоток есть и примеры строительства жилых небоскребов (см. инфографику на с.84-85). Как рассказали в "Атомстройкомплексе", в минувшем году одним из самых крупных и сложных в техническом плане проектов стал ввод в эксплуатацию второго жилого небоскреба комплекса "Чемпион Парк".
"Проект ЖК "Чемпион Парк" представляет собой комплекс из трех жилых небоскребов по 37 этажей каждый, расположенных в перспективном районе на набережной реки Исеть, в шаговой доступности от Центрального парка культуры и отдыха", - прокомментировал директор агентства недвижимости "Атомстройкомплекс" Данил Кузнецов. При этом покупатели все чаще выбирают квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой. Теперь квартира не заканчивается дверью на лестничной клетке. Люди хотят жить в комфортной среде, где все необходимые учреждения социальный сферы находятся поблизости, а во дворе ЖК есть спортивные площадки, паркинг и многое другое. "В течение нескольких лет мы наблюдаем заметный рост требований покупателей к качеству жилья, комфортности района, уровню отделки. Теперь никто не хочет покупать просто квадратные метры, людей интересует качество жилой среды", - отметил генеральный директор АО "Домостроительный комбинат" Сергей Крючков.
Время покупать жилье. Еще в прошлом году Минстрой РФ спрогнозировал, что к 2025 г. общий ввод жилья в стране должен составить не менее 120 млн. тыс. кв. м. Этот перспективный показатель был принят руководством государства как основной. Уже в нынешнем году президент Владимир Путин напомнил о строительных планах. "Цель весьма амбициозная, но реалистичная, если учесть новые технологии и опыт наших строительных компаний. Если мы хотим, чтобы 5 млн. семей получали новое жилье каждый год, то строить надо 120 млн. кв. м", - сказал президент. По мнению опрошенных игроков рынка, достигнуть 50-процентного роста возможно, но при определенной ситуации, когда массовое строительство будет поддержано дополнительными госпрограммами, дальнейшим снижением ипотеки и субсидированием строительных компаний. Строить впрок никто не хочет.
Сейчас такие рекордные показатели далеки от реальности. Стоит отметить что согласно госпрограмме "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" в 2018 году прогнозируемый ввод жилой недвижимости составляет 88 млн. кв. м, что на 11% превышает фактические показатели ввода жилья по итогам 2017 года. Значительным толчком к развитию строительства в Москве стал запуск программы обновления жилищного фонда. Она предполагает снос ветхих пятиэтажных домов и строительство современных жилых кварталов. В ближайшие годы в столице планируется снести дома общей площадью 25 млн. кв. м, в которых проживает 1,6 млн. человек.
Большая стройка позволит улучшить общий объем ввода жилья в течение ближайших нескольких лет. Уже сегодня эксперты говорят о том! что программу реновации можно в пилотном режиме запустить еще в ряде городов-миллионников, в том числе в Ростове-на- Дону, Санкт-Петербурге и др. Запуск такой программы для регионов более чем необходим ведь обновить ветхие центральные районы городов ни жильцам, ни местным властям не удастся. С другой стороны, строить только на государственные деньги не получится, нужно обязательно стимулировать спрос на новостройки. В связи с этим вопрос снижения процентов по ипотеку остается актуальным.
Правительство РФ прогнозирует что в ближайшее время ставка по ипотеке снизится еще на 1-2%. Ждут застройщики от президента и дополнительных субсидий! ведь с введением изменений в ФЗ-214 долевое строительство с 2019 г. будет запрещено. Согласно принятым поправкам в закон о долевом строительстве! с 1 июля 2019 года застройщики получат средства за реализованные квартиры только после сдачи жилья покупателям. До этого момента деньги клиентов будут находиться на специальных банковских счетах.
При этом страховая сумма, в случае возникновения проблем компенсируемая из Фонда страхования вкладов, ограничена 10 млн. рублей. Новые новеллы в законодательстве ужесточат требования к застройщикам при этом потребовав от них либо иметь большой оборотный капитал, либо обращаться за кредитом. В такой ситуации удорожание недвижимости - тема самых ближайших месяцев. Уже сейчас, по итогам 2017 года застройщики сообщают что введенная в эксплуатацию недвижимость подорожала от 5 до 15%. "Стоимость квартир в проектах компании за год выросла в среднем на 12%. Связано это со строительной готовностью домов и удачной локацией жилых комплексов", - говорит Рустам Арсланов. Можно сказать, что проанонсированные изменения уже привели к росту спроса на новостройки. "А новые правила, ужесточающие регулирование жилого строительства, только подстегивают интерес. Все понимают, что изменения повлекут за собой неизбежный рост цен поэтому сейчас самое оптимальное время для покупки квартиры", - Павел Лепиш.
2018 © АО «ПАТРИОТ»
107078, г.Москва
ул. Садовая-Спасская, д. 28
Тел./факс: +7 (495) 660-75-15