ПРЕССА О НАС
Издание: Коммерсантъ «Тема»
Удержать спрос

Последствия декабрьского черного вторника, когда одним из немногих средств для спасения сбережений российских граждан стала покупка жилой недвижимости, были отмечены не только в столице, но и в других российских городах. Однако в некоторые регионы ажиотажный спрос пришел раньше и, соответственно, платежеспособный спрос был распределен по осенним месяцам более равномерно.

Обгоняя москвичей

Петербургский рынок новостроек в декабре 2014 года совершенно очевидно рванул вверх. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало в 2014 году 23 880 новых собственников жилья по договорам долевого участия. Это всего на 1% больше, чем годом ранее. Зато новых ДДУ в прошлом году стало больше на 62% -- 50 879, кстати, это вдвое превышает аналогичный московский показатель. Надо полагать, что составляющая декабря в годовых цифрах намного выше, чем любого другого месяца года.

В проекте "Леонтьевский мыс" под конец года уровень продаж побил все рекорды, рассказывает Борис Каптелов, коммерческий директор компании-застройщика. "Только за одну предновогоднюю неделю было заключено шесть сделок на общую сумму 194 млн руб.,-- уточняет эксперт.-- Данный показатель выше среднегодового в четыре раза: обычно за неделю заключается одна-две сделки".

"Уровень спроса на новостройки перед Новым годом вырос на 30% относительно предыдущих месяцев",-- говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. Однако, по ее словам, в январе произошло падение покупательского интереса на 50% и к началу февраля активный спрос все еще не восстановился.

Самое дешевое и самое дорогое

Узнав о том, что людей, желающих вложиться в жилье, стало намного больше, застройщики поспешили поднять цены. В особенно востребованных проектах рост стоимости составил 10-15%, в среднем же цена предложения за декабрь и январь выросла на 5%. При этом, как и полагается, больше всего подорожали квартиры экономкласса, которые прибавили в цене 3,6% за декабрь и еще 0,9% в январе и теперь оцениваются в 86,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

В бизнес-классе декабрьское подорожание относительно ноября было менее существенным: оно составило 2,2%, а в январе квадратный метр такой недвижимости вырос еще на 0,5%. Сейчас его средняя стоимость равняется 148,3 тыс. руб.

Хуже всего пришлось "середнячкам", то есть жилью комфорт-класса: вместо роста цен произошло снижение. Если в ноябре квадратный метр в домах этого уровня стоил 115,6 тыс. руб., то в декабре он подешевел на 2,6%, а в январе -- еще на 1,5% и теперь оценивается в 110,9 тыс. руб.

В премиум-классе пока, судя по всему, сохраняется стабильность. К примеру, в "Леонтьевском мысе" стоимость квадратного метра находится в пределах 180-660 тыс. руб., однако Борис Каптелов обещает, что в скором времени она вырастет на 15-20%. Причины повышения -- падение курса рубля и выход проекта на финальную стадию готовности.

Правда, из-за падения спроса вряд ли стоит ожидать большого притока покупателей на подорожавший объект, но, с другой стороны, готовое жилье сейчас в особом почете. К тому же, по мнению эксперта, увеличению продаж будет способствовать и привлечение зарубежных инвесторов, для которых российская недвижимость подешевела почти вдвое. Насколько высоко иностранные покупатели оценивают ликвидность таких активов, пока неизвестно.

Выгоднее ипотеки

Ажиотаж в Ростове-на-Дону начался еще в сентябре. "За сентябрь--ноябрь 2014 года продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на четверть",-- сообщает Павел Корчуганов, директор компании "Магистрат-Дон" (реализует квартиры в домах, построенных "дочкой" "Интеко" ГК "Патриот"). Но к концу года активность покупателей стала достигать пиковых значений. В ноябре компания реализовала 265 квартир -- на 32% больше, чем в прошлом году, а декабрь перекрыл свой показатель 2013 года на 30% -- более 300 квартир. Еще более впечатляющие данные у Андрея Шумеева, генерального директора "ЮИТ Дона": в его компании в декабре заключили на 85% больше договоров долевого участия, чем в предыдущем месяце.

Данные экспертов относительно роста цен в декабре разнятся. По сведениям "Магистрат-Дона", первичный рынок за этот месяц прибавил 10%, а Андрей Шумеев утверждает, что не более 1%. Кроме того, участники рынка расходятся в оценке январской ситуации. Спрос остается стабильно высоким, говорит Павел Корчуганов. "В январе 2015-го мы продали на 31% больше, чем за январь прошлого года".

В "ЮИТ Доне" констатируют снижение спроса на 40% по отношению к декабрю. Правда, учитывая резкий всплеск количества сделок в декабре 2014 года, снижение январских показателей нельзя назвать критичным, добавляет Андрей Шумеев.

Эксперты прогнозируют сокращение объема ипотеки -- основного драйвера спроса в последние годы -- минимум на 30-40%. Рост безработицы и снижение платежеспособности населения также будут способствовать утрате интереса к покупке новых квартир.

Но несмотря на все эти негативные факторы, возможно, в дальнейшем застройщикам все же удастся поддержать спрос благодаря творческому подходу к механизму рассрочек. В частности, "Магистрат-Дон" совместно с ЗАО МРЖК предлагает своим покупателям квартиры в двух жилых комплексах -- "Красные ворота" и "Акварель" -- по программе "Жилье в рассрочку".

"Фактически это альтернатива ипотеке,-- рассказывает Павел Корчуганов,-- поскольку покупатель может жить в купленной квартире, постепенно выкупая ее, причем срок платежей составляет до 15 лет, а первоначальный взнос не требуется".

Обе компании в ближайшем будущем планируют наращивать портфели своих проектов. "ЮИТ Дон" собирается начать строительство сразу трех жилых комплексов уже во втором-третьем кварталах текущего года. А ГК "Патриот" продолжит застраивать Левенцовку, где ведет строительство крупного жилого района "Западные ворота", в третьем квартале намечен старт продаж в 5-м микрорайоне.

Где деньги?

В Туле декабрьский спрос на новостройки вырос на 60% по отношению к предыдущему месяцу, а также к аналогичному периоду 2013 года. "В отделы продаж стояли очереди, в службах государственной регистрации не успевали оформлять договоры на приобретение недвижимости",-- рассказывает Александр Велигодский, генеральный директор "Ин-групп".

По его словам, поскольку все желающие просто не успели приобрести квартиры до Нового года, то декабрьская волна накрыла и январь. Причем хитом продаж стали студии площадью 28 кв. м, которые ранее практически не пользовались спросом. "Из 210 студий, находившихся в продаже, к концу года осталось 30 -- и то потому, что просто не успели их оформить",-- рассказывают в "Ин-групп".

Цены в декабре не менялись, а в январе ценник подняли на одну и ту же сумму -- 5 тыс. руб. за 1 кв. м -- на всех объектах компании.

Ипотечное кредитование в Туле просело, пожалуй, больше, чем в других регионах. "Банки сейчас отсеивают 90% заявок",-- говорит Александр Велигодский. К тому же те, кому кредит одобрили, не спешат его получать: ставки поднялись до 16-18%, и сумма ежемесячного платежа чаще всего оказывается просто неподъемной.

Что же касается обещанных государством 20 млрд руб. на поддержание ипотечной ставки на уровне 13%, то застройщик задается вопросом: "Этих денег хватит на первый год, а кто дальше будет финансировать? Если ставка со второго года платежей вернется к сегодняшнему уровню, то механизм субсидирования работать не будет, покупательная способность снизится до нуля и стройки просто встанут".

Уральское охлаждение

Падение рубля подстегнуло рынок новостроек в Екатеринбурге, на котором, в отличие от других регионов, осенью наблюдалась стагнация. Но повышенный спрос был зафиксирован только в декабре и начале января, а затем продавцы начали говорить о постепенном охлаждении рынка. "По отдельным компаниям объемы продаж в декабре выросли в полтора-два раза по отношению к предыдущему месяцу, таким образом, некоторые продавцы избавились от скопившегося за осень неликвида",-- рассказывает Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.

Его слова подтверждает Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству "ЮИТ Уралстрой": "Количество телефонных звонков и посещений офиса увеличилось в полтора раза по сравнению с аналогичными показателями ноября 2014 года и декабря 2013 года".

В январе ситуация на рынке выровнялась. По итогам месяца цены на первичном рынке показали слабую отрицательную динамику, снизившись на 0,3% благодаря корректировке у тех застройщиков, которые поддались декабрьскому ажиотажу и подняли цены в декабре.

Объем продаж на рынке по итогам января оказался на уровне 2014 года. "Но это связано с инерцией рынка -- многие сделки января начали готовиться еще в конце прошлого года",-- считает Михаил Хорьков. В то же время, по его данным, объем нереализованных квартир на первичном рынке существенно превышает показатели "вторички".

Прогнозы на 2015 год для уральских застройщиков неутешительны: оснований для повышения цен нет, скорее произойдет их снижение по разным сегментам от 5% до 15%. "Конечно, при разгоне инфляции не исключен слабый номинальный рост цен,-- говорит Михаил Хорьков.-- Но в реальном выражении квартиры все же будут терять в цене".

К тому же на первичный рынок вернется старая проблема, связанная с доверием. Для поддержания продаж девелоперам будет необходимо сохранять высокие темпы строительства, иначе оттока покупателей не избежать.

2019 © АО «ПАТРИОТ»
107078, г.Москва
ул. Садовая-Спасская, д. 28
Тел./факс: +7 (495) 660-75-15